锐评:资本介入租房市场应紧急刹车

  国家“租购并举”政策本意是在高房价之下让无力购房者通过租赁方式解决居住问题,但有关部门和一些城市曲解了“租购并举”原意,制定的政策不但没有解决问题,反而加剧了中低收入者的住房困难。  国家“租购并举”政策本意是在高房价之下让无力购房者通过租赁方式解决居住问题,但有关部门和一些城市曲解了“租购并举”原意,制定的政策不但没有解决问题,反而加剧了中低收入者的住房困难。
  意图解决散租市场租赁合同不稳定、租期短等问题,是鼓励发展长租公寓的理由之一。散租市场之所以租期短、涨租频繁,是供求关系和货币因素的双重作用的结果,培植一个“二房东”不可能改变供求格局,更无法影响货币供给,错误理解问题背后的原因,以人为的微观干预政策来解决宏观问题,除了增加一个额外的中间层,加重人们负担,不可能改变房租的运行趋势。
  发展规模化的出租企业,是鼓励发展长租公寓的另一个理由。不得不指出的是,政策制定者缺乏经济学常识,房屋租赁不是制造业,何来规模效应?“二房东”的价值本来就令人怀疑,通过政策来鼓励规模化经营的“二房东”更是匪夷所思,其唯一的结果就是引发市场力量失衡,在城市弱势人群伤口上再撒一道盐。

  提高租赁市场层次和服务水平,是发展长租公寓的第三个理由,这一理由同样不能成立。如果居民收入提高,从而提高了对租住房的品质要求,那么它就会导致高质量好环境房屋租金上涨和低质量房屋租金下降,这将自动引导市场升级。通过外力强行提高住房品质,只会造成供求错位,不但不能为低收入阶层解决租房问题,反而是断其生路。今年6月份,某龙头房企进驻富士康周边城中村进行改造,引发了富士康员工的巨大恐慌,就反映出对这种“高品质”住房的需求实际上并不存在,只能让消费者无所选择而被迫接受。
  当然,一些城市之所以热衷于以提升居住环境为由支持企业搞长租公寓,背后很可能隐藏着不便明说的驱赶“低端人口”的动机。
  目前,局部地区房租失控式上涨,仅仅是各路资本进入租房市场的一个短期负面效应。有人预测,2019~2020年全国长租公寓的规模将达到3000万间,如果政策上不改弦更张,资本在租房市场的力量将越来越大,一个高效的自由交易市场有演变成“超级二房东”横行的垄断市场的危险,届时租房市场将很可能重蹈房地产市场的覆辙。
  政策制定者应该意识到,“租购并举”要想发挥作用,核心是提供增量可出租房源,除此之外的任何政策措施都会无一例外地让矛盾更加激化,培植一批超级“二房东”无异于与虎谋皮。当下的政策亟待修正,2017年住建部起草的《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)中第五条中“鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁筹集房源”的内容应果断取消。第十六条中规定“自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记”,也应该改为“自然人转租住房不得高于一定规模”。
  有关部门应该做到以人为本,回归基本常识,总之,鼓励资本进入存量租房市场的政策应该紧急刹车。

  (证券时报)

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